Simple, sincilla y muy útil

Calculadora del IRPF de la venta de tu vivienda

La venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF, aunque en ciertos casos se puede estar exento de pagar la totalidad o una parte.

Esta herramienta permite estimar fácilmente la cantidad a pagar en impuestos por la venta. Para ello, debes introducir cuánto te costó comprarla y venderla y los gastos que asumiste. La calculadora aplica la normativa fiscal vigente para mostrarte el resultado estimado.

* El precio de venta no puede ser menor que el precio de compra. En caso de ser así, no existirá ganancia patrimonial y no se deberá pagar IRPF.

¿Cómo se realiza el cálculo del IRPF de la venta de tu vivienda?

La Calculadora IRPF de venta de vivienda funciona en base a esta tabla que puedes ver más abajo (si no ves bien la imagen porque estás en el móvil, gíralo o clica en este enlace para verla mejor):

Ganancia	Cuota íntegra	Resto ganancia	Tipo aplicable
0€	0€	6.000€	19%
6.000€	1.140€	44.000€	21%
50.000€	10.380€	150.000€	23%
200.000€	44.880€	100.000€	27%
300.000€	71.880€	En adelante	30%

Vamos a poner dos ejemplos para entenderlo

Ejemplo 1: La ganancia total es de 175.000€ -> El resultado del cálculo sería: 6.000×0.19+44.000×0.21+125.000×0.23 = 39.130€

Ejemplo 2: La ganancia total es de 75.000€ -> El resultado del cálculo sería: 6.000×0.19+44.000×0.21+25.000×0.23 = 16.130€

Ejemplo 3: La ganancia total es de 30.000€ -> El resultado del cálculo sería: 6.000×0.19+24.000×0.21 = 6.180€

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Preguntas frecuentes | IRPF de la venta de vivienda

¿Qué es el IRPF?

El IRPF por incremento de ganancias patrimoniales al vender una vivienda es el impuesto sobre el beneficio obtenido por la venta de un inmueble. Se calcula restando el valor de adquisición (precio de compra más gastos y mejoras) al valor de transmisión (precio de venta menos gastos). Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, tributando a tipos progresivos (ej. 19-27%) según la cuantía. Existen exenciones importantes: reinversión en vivienda habitual (en dos años) y para mayores de 65 años al vender su vivienda habitual. Es crucial declarar correctamente y conservar la documentación para el cálculo.

¿Cómo y dónde lo pago?

El IRPF por ganancias patrimoniales se paga en tu declaración anual de la Renta (IRPF) ante la Agencia Tributaria. No se abona en el momento de la venta.

Debes incluir los datos de la compraventa en tu declaración del ejercicio fiscal correspondiente. La ganancia se calcula automáticamente e integra en tu base del ahorro. Si el resultado de la declaración es a pagar, liquidas el impuesto mediante domiciliación bancaria o pago con NRC. Puedes fraccionarlo. Todo dentro del plazo de presentación de la Renta (normalmente abril-junio).

¿El IRPF es el mismo en toda España?

Sí, los tramos y tipos impositivos estatales del IRPF sobre ganancias patrimoniales por venta de vivienda son los mismos en toda España. La regulación básica del IRPF es estatal. Sin embargo, las Comunidades Autónomas no tienen capacidad normativa sobre esta parte específica del impuesto, a diferencia de otras figuras fiscales o partes del IRPF (como deducciones autonómicas).

¿Qué es la ganancia patrimonial?

No es más que la diferencia entre lo que ingresas al vender y lo que gastaste al compra. A ambos montantes le sumamos los gastos y ya tenemos la ganancia patrimonial.

¿Hay algún caso en el que no hay que pagar IRPF?

Así es, hay algunos casos en los que puedes deducirte parte importante y otros incluso en los que no tienes que pagarlos. La reinversión en otro inmueble como vivienda habitual es un ejemplo. Ponte en contacto conmigo y estudiamos tu caso particular.

¿Qué «inversión» se considera para las excepciones en Hacienda?

La exención fiscal por reinversión en vivienda se aplica sobre la cantidad de dinero obtenida de la venta de tu anterior casa que se destina efectivamente a la adquisición de una nueva.

Para que Hacienda lo considere una reinversión válida, deben cumplirse tres condiciones estrictas:
1. El dinero debe utilizarse para comprar una nueva vivienda que tenga carácter de habitual, y no simplemente una segunda residencia. Aquí es importante que la venta de la vivienda tiene que ser la habitual, si vendes una segunda residencia y compras una vivienda habitual no es valida la reinversión. Debe venderse una vivienda habitual y comprar una habitual.
2. El pago de la nueva propiedad debe realizarse con los fondos propios generados directamente por la venta anterior.
3. La compra y la reinversión del importe tienen un plazo máximo de dos años naturales desde la fecha en que se efectuó la venta de la primera vivienda.

¿Qué gastos son los que puedo sumar en el montante de la venta y la compra?

Para calcular la ganancia por la venta de una vivienda, se deben sumar al precio de compra los impuestos (ITP o IVA+AJD), los gastos de notaría, registro, gestoría, honorarios de agencia y las facturas de obras de mejora (no de mantenimiento). El tema de las facturas, siempre es recomendable y oportuno revisarlo en cada caso con un asesor profesional.

Al precio de venta se le restan los gastos generados, como los honorarios de la agencia, los gastos de notaría y certificados, y los costes de cancelación de la hipoteca.