Vender una casa no es algo que sea sencillo, pero tampoco tiene que ser nada difícil. Solo tienes que tener la información necesaria y el apoyo y asesoramiento pertinente. Por eso en Experiencia Inmobiliaria hemos creado esta guía. Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber para vender tu casa con tranquilidad. Y si necesitas ayuda, pues ya sabes dónde encontrarme: escríbeme y te echo un mano. Vamos a hacer un resumen completo de los impuestos y gastos al vender una casa y cómo reducirlos.
Los impuestos clave al vender un inmueble
Lo primero que tenemos que saber son los impuestos que existen a la hora de vender nuestra vivienda. Qué voy a tener que pagar, cuál será el importe, cuándo tengo que hacerlo y, también muy importante: ¿Por qué y qué es? Vamos a desgranarlo poco a poco.
Ganancia patrimonial en la venta de un inmueble: cálculo y exenciones.
La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con reglas específicas para amortizaciones y sin coeficientes de actualización desde 2015. Para saber el IRPF que deberías pagar de esta ganancia patrimonial si eres residente en España, puedes utilizar nuestra calculadora de IRPF en la venta de tu casa y sabrás el importe exacto.
Las ganancias por venta de inmuebles en España por no residentes tributan al 19% (Ley IRNR, art. 24, 25, 26).
Existen exenciones parciales (50%) para inmuebles urbanos adquiridos entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, y una exención por reinversión en vivienda habitual para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein (Disp. Adic. 7ª). Las personas físicas con inmuebles adquiridos antes de 1995 pueden aplicar un régimen transitorio de reducción limitado a 400.000 € de valor de transmisión. El adquirente debe practicar una retención del 3% (Mod. 211) como pago a cuenta.
Plusvalía municipal (en Murcia)
Ya que estamos en Murcia, toda la información recogida aquí será referente a este municipio. Es muy similar en el resto, pero tendríamos que adaptarlo para cada caso.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como Plusvalía Municipal en Murcia, grava la venta, transmisión o constitución de derechos sobre bienes inmuebles urbanos. La declaración es obligatoria en 30 días hábiles desde la transmisión, recayendo el pago en el vendedor.
Existe exención de pago si no hay incremento de valor en la transmisión, en dación en pago, o en transmisiones a favor de ciertas entidades públicas. Además, Murcia ofrece una bonificación del 95% en herencias de vivienda habitual o local a hijos.
El cálculo se realiza mediante el método más favorable para el contribuyente, entre estimación objetiva (valor catastral del suelo con reducción del 40%, multiplicado por coeficiente y aplicado el 30% de gravamen) y estimación directa (diferencia entre valor de transmisión y adquisición, aplicado el 30%). Se debe aportar la escritura pública, el IBI y, en su caso, documentación sucesoria.
Aquí (link del estamento oficial) puedes hacer la simulación oficial de tu caso.
Todos los gastos asociados a la venta de una vivienda
Una vez tenemos claros los impuesto que vamos a tener que pagar por la venta, no podemos olvidarnos de otra parte importante del pastel. Los gastos que se asumen a la hora de realizar la transacción de la vivienda. Si bien es cierto que son menores, no son desdeñables a la hora de hacer el cálculo general.
¿Qué gastos asume el vendedor de una vivienda?
Al vender un inmueble, el vendedor asume diversos costes. Entre ellos se encuentran los gastos notariales, que oscilan entre el 0.2% y el 0.5% del coste total.
Es obligatorio el pago de la plusvalía municipal (IIVTNU), aunque se puede pactar que la asuma el comprador. También debe cubrir la cancelación de la hipoteca si existe, asegurando que la propiedad esté libre de cargas.
Otros gastos incluyen los honorarios de la inmobiliaria (salvo pacto contrario), la obtención de certificados que demuestren estar al día en pagos y cargas, la cédula de habitabilidad en algunas regiones y el Certificado ITE (Inspección Técnica de Edificaciones) para edificios antiguos. La Nota Simple también puede ser solicitada por el vendedor.
Gastos adicionales al vender un piso con hipoteca vigente.
Al vender una vivienda hipotecada, el propietario debe asumir los gastos de su cancelación para transferir la propiedad libre de cargas. Vamos a hacer un pequeño zoom en este caso, ya que suele ser el más habitual.
El primer coste es la comisión de cancelación hipotecaria que cobra el banco, generalmente entre el 0.5% y el 1% del capital pendiente, según lo pactado en el contrato. Es recomendable revisar las condiciones y, si es posible, negociar este importe.
Además, son obligatorios los costes notariales para firmar la escritura de cancelación y confirmar la extinción de la deuda. Finalmente, se deben pagar los gastos de registro para inscribir la baja de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, eliminando formalmente la carga sobre el inmueble y garantizando una transferencia sin problemas para el comprador.
¿Qué ocurre si vendo mi casa para comprar otra?
Muchas veces lo que suele ocurrir es que queremos vender nuestra casa o piso para irnos a otro lugar o para poder vivir en otro tipo de vivienda. Uno de los casos que más me encuentro es el de personas que vivían en la ciudad en un piso y ahora quieren mudarse a un entorno rural más tranquilo y cerca de la naturaleza. En este caso, como estamos «cambiando» de vivienda habitual, los impuestos no son los mismos. Vamos a detallar este caso, ya que es uno de los que más me encuentro últimamente.
Si vendo mi casa para comprar otra, ¿qué gastos e impuestos tengo?
La ganancia patrimonial obtenida al vender su vivienda habitual puede quedar exenta del IRPF si el importe se reinvierte en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual.
Es crucial manifestar la voluntad de acogerse a esta exención. Ambas viviendas (la transmitida y la nueva) deben tener la consideración de vivienda habitual.
La reinversión debe realizarse en un plazo no superior a dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Si la venta se realiza a plazos, la reinversión debe efectuarse a medida que se perciben. Si el importe reinvertido es inferior al total de la venta, la exención solo aplicará a la parte proporcional de la ganancia efectivamente reinvertida.
En cuanto a los gastos, dependerá de si la vivienda que vendes tenía hipoteca o no y si la que compras la tendrá o no. Para ello, puedes leer el apartado anterior para saber los gastos que tendrías por la hipoteca.
Consejos para reducir la carga fiscal de la venta
He añadido este apartado en este guía porque es una de las claves que todos mis clientes quieren saber. Es parte de mis servicios y siempre intento ser los más transparente y claro posible. Este punto va a depender mucho de tu situación y de la situación de tu inmueble. Por esto te invito a que me escribas y charlemos sobre ello. No te preocupes, no pongo el contador desde que descuelgo, puedes llamarme sin compromisos.
No obstante, aquí te dejo algunas de las estrategias más interesantes a la hora de poder reducir la carga fiscal de tu venta.
- Aportaciones a planes de pensiones: Realizar aportaciones puede deducir un porcentaje del total, con un límite anual máximo de 1,500€ (o hasta 5,750€ para autónomos), reduciendo significativamente la base imponible.
- Aprovechar deducciones por vivienda habitual: Si compró su casa antes de 2013, puede hacer amortizaciones adicionales a su hipoteca hasta el límite de 9,040€ anuales para aplicar la deducción del 15%.
- Compensar ganancias con pérdidas patrimoniales: Vender activos con pérdidas puede compensarse con las ganancias obtenidas por otras ventas (como acciones o inmuebles), reduciendo así la tributación total de las ganancias.
- Deducciones por reformas energéticas: Invertir en obras para mejorar la eficiencia energética de su vivienda habitual (por ejemplo, reducción de la demanda o mejora del consumo de energía primaria) permite deducir entre un 20% y un 60% de las cantidades invertidas.
- Revisar las deducciones autonómicas y donativos: Las Comunidades Autónomas ofrecen deducciones específicas (alquiler, educación, salud). Además, realizar donativos a entidades de utilidad pública permite deducir hasta el 80% de los primeros 150€ donados.