¡Hola! Soy Alejandro, de Inmobiliaria Experiencia, encantado de ayudarte con la venta de tu casa. Si está pensando en la plusvalía para la venta de vivienda en Murcia o cualquier otra transmisión inmobiliaria, necesitas conocer a fondo el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), popularmente conocido como Plusvalía Municipal porque el otro nombre es complejo de recordar, la verdad. Este es un tributo clave y su correcta gestión es fundamental en esta transacción
Qué es y cuándo se paga la plusvalía municipal
La Plusvalía Municipal es un impuesto local que grava el incremento teórico del valor del suelo urbano que se produce desde que se compra hasta que se vende o se transmite. El hecho que obliga a declarar es la transmisión del bien inmueble o la constitución de un derecho sobre él.
Plazos y responsables
Es crucial gestionar los plazos y saber quién declara y quién paga:
| Concepto | Plazo | Responsable (Plusvalía venta vivienda) | Responsable (Herencia/Donación) |
| Declaración | 30 días hábiles desde la transmisión | El Adquirente (Comprador) | El Donatario (quien recibe) |
| Pago | (Se aplica después de la declaración) | El Vendedor | El Donatario |
| Herencias | 6 meses desde el fallecimiento | N/A | El Heredero/Donatario |
Nota Importante: La obligación de declarar existe aunque no haya habido un incremento real de valor. Si el vendedor es extranjero, el comprador sustituye al contribuyente en el pago.
🔑 Exenciones y bonificaciones clave en Murcia
No siempre hay que pagar la plusvalía. Estas son las exenciones más relevantes para la plusvalía en la venta de una vivienda en Murcia:
- Ausencia de Incremento de valor: Si demuestras que has vendido por un precio igual o inferior al que compraste, no tendrás que pagar el impuesto.
- Dación en pago: Si la transmisión del inmueble se realiza para saldar una deuda hipotecaria.
- Bienes protegidos: Los inmuebles dentro del Conjunto Histórico-Artístico de Murcia o declarados Bien de Interés Cultural (BIC) según la Ley 4/2007.
- Transmisiones a Entidades Públicas: A favor del Estado, la Comunidad Autónoma de Murcia, Seguridad Social o Cruz Roja.
Bonificación especial en herencias: 95%
Si hereda una vivienda habitual o locales de negocio y es hijo del causante, el municipio de Murcia aplica una bonificación del 95 % en la cuota íntegra. Para que se considere habitual, el fallecido debe haber estado empadronado un mínimo de 2 años.
Cómo calcular el impuesto de plusvalía
El tipo de gravamen en Murcia es del 30 %. La ventaja es que el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo, aplicando el que resulte más favorable:
1. Estimación objetiva (Método del coeficiente)
Se calcula la base imponible multiplicando el valor catastral del terreno (con una reducción del 40 %) por el coeficiente legal que corresponda según los años completos de tenencia (ver tabla de coeficientes en la ordenanza municipal).
Cuota = (Valor catastral del terreno x 0.6 x Coeficiente) x 30%
2. Estimación directa (Ganancia real)
Se calcula la diferencia real entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra).
Cuota = (Valor venta – Valor compra) x 30%
Mi consejo: Siempre utilizaremos el método que dé como resultado la cuota a pagar más baja, optimizando al máximo su fiscalidad en la plusvalía de la venta de su vivienda. En un ejemplo de venta con una gran plusvalía real, el método objetivo (si es menor) será el elegido.
Ejemplo real del cálculo de la plusvalía
Partiendo de estos datos
| Dato | Cantidad/Descripción |
| Valor de Transmisión (Venta) | 150.000€ |
| Valor de Adquisición (Compra) | 100.000€ |
| Años de Tenencia | 5 años y 2 meses (se toman 5 años completos) |
| Valor Catastral Total | 50.000€ |
| Valor Catastral del Suelo | 20.000€ |
| Tipo de Gravamen en Murcia | 30% |
| Coeficiente a 5 años (Ordenanza) | 0,17 |
Veamos como aplicar los dos cálculos y cuál sería más ventajoso para el vendedor.
| Concepto | Resultado |
| Ganancia real (Estimación directa) | (150.000 € – 100.000 €) x 30% = 15.000€ |
| Cálculo por coeficientes (Estimación objetiva) | (Valor Terreno Reducido x 0,17) x 30% = 612 € |
Aquí se ve muy claro cómo es mucho más ventajoso utilizar la Estimación objetiva para reducir el pago en más de 14.000€.
📝 Documentación requerida
Para tramitar la declaración de Plusvalía, necesitarás:
- Escritura pública (Compraventa o Herencia).
- Último recibo del IBI (si no consta valor catastral en la escritura).
- Títulos anteriores de propiedad (si no constan en la escritura).
- En caso de herencia: Testamento, Certificado de Defunción, Modelo 650 (ISD).
- Para alegar no sujeción: Documentación que pruebe que el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición.
Si necesitas ayuda con el cálculo de tu plusvalía
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